지역주택조합 채권자가 신탁사 자금관리계좌를 압류하면, 신탁사는 바로 지급해야 하나

요약

주택조합과 그 발기인은 계약금 등 자금의 보관 업무를 신탁업자에게 맡겨야 하고, 실무에서는 신탁사와 자금관리 대리사무계약을 맺습니다. 조합의 채권자, 특히 분담금을 돌려받지 못한 탈퇴 조합원은 이 계약상 채권을 압류·추심하거나 대위행사해 신탁사에 지급을 구하곤 합니다. 대법원은 신탁사가 압류 전부터 조합에 주장할 수 있었던 대리사무계약상 집행 절차·요건·범위 조항으로 채권자에게도 대항할 수 있다고 보았고, 2026년에는 ‘현금수지 부족이 예상되는 경우’의 자금집행 보류 조항도 같은 방식으로 주장할 수 있다고 보았습니다. 조합을 상대로 승소판결을 받았더라도 신탁사에서 곧바로 돈을 받을 수 있는 것은 아닌 것으로 보입니다.

자금관리 대리사무계약은 어떤 구조인가

신탁사가 조합 자금을 관리하면서, 정해진 서류와 순서에 따라서만 집행하도록 하는 계약입니다. 주택법 제11조의2 제3항은 주택조합과 그 발기인이 계약금 등 자금의 보관 업무를 신탁업자에게 대행하도록 정하고 있습니다.

대법원은 이런 계약이 신탁사가 분담금 등을 관리하면서 추진위원회 등의 임의적 집행을 막고, 자금집행의 투명성과 적법성을 담보하기 위한 것이라고 설명했습니다. 그래서 계약에는 대개 조합과 업무대행사가 함께 날인한 집행요청서, 환불요청서 같은 서류 요건과 자금집행 순서, 보류 사유가 들어갑니다.

압류채권자나 대위채권자는 조합의 권리를 대신 행사하는 지위에 있습니다. 결국 조합이 신탁사에 그 돈을 청구할 수 있는 상태였는지가 출발점이 됩니다.

채권자가 조합을 대위해 자금집행을 요청하면 신탁사는 따라야 하나

대리사무계약의 절차·요건·범위 조항으로 대항할 수 있습니다. 대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다244836 판결의 판단입니다.

조합원들은 추진위원회와 탈퇴하면서 분담금과 업무대행비 전액을 돌려받기로 했다며 소송을 내 무변론 판결로 승소했고, 이를 근거로 추진위원회를 대위해 신탁사에 자금집행을 요청했습니다. 그런데 계약상 환불은 추진위원회와 업무대행사의 환불요청에 따라 위약금을 공제한 금액만 하도록 되어 있었고, 조합원들이 낸 자금 인출·집행 동의서에도 분담금 반환은 추진위원회와 업무대행사가 책임지고 신탁사는 계좌 잔고 범위에서 지급업무만 하며, 업무추진비는 환불을 요청할 수 없다는 내용이 있었습니다.

대법원은 채권자대위권이 행사되면 제3채무자는 채무자에게 가지는 모든 항변으로 대항할 수 있다고 보았습니다. 조합원들이 가입계약과 동의서 내용과 다르게 전액 반환을 합의한 것으로 보이는 이상, 신탁사는 계약 조항을 이유로 대항할 수 있고, 무변론 승소판결이 있어도 마찬가지라고 하여 원심을 파기했습니다.

압류·추심명령을 받아 추심금을 청구하면 어떻게 되나

같은 결론입니다. 금전채권 압류·추심명령이 있는 경우 제3채무자는 압류 전에 압류채무자에게 대항할 수 있었던 사유로 압류채권자에게 대항할 수 있습니다(대법원 2023. 5. 18. 선고 2022다265987 판결).

이 사건 계약은 업무대행사의 분담금 환불요청서도 서면으로 내도록 정했는데, 추진위원회의 환불요청서만 제출되었습니다. 원고가 받았다는 ‘안심보장증서’는 가입계약과 내용이 달랐고, 그 사본이 신탁사에 제출되었다는 사정도 드러나지 않았습니다. 대법원은 신탁사가 절차와 범위에 관한 계약 조항으로 대항할 수 있고, 원고가 공시송달로 승소판결을 받았더라도 달라지지 않는다고 보았습니다.

같은 날 선고된 대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다279733, 279740 판결은 증명책임을 짚었습니다. 추심의 소에서 피압류채권이 존재한다는 점은 채권자가 증명해야 합니다. 계약상 청약금과 분담금을 반환받으려면 추진위원회의 서면동의를 받은 해지요청서, 환불금지급요청서, 추진위원회와 업무대행사 공동의 지급요청서가 필요하다는 점이 문언상 명확하므로, 그 요건이 갖추어졌다는 증명이 없으면 신탁사는 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 조정에 갈음하는 결정이 반환에 대한 추진위원회의 동의에 해당한다고 본 원심은 파기되었습니다.

환불금이 최선순위로 되어 있어도 자금집행을 보류할 수 있나

보류 조항의 요건이 인정되면 그렇다고 본 판결이 있습니다. 대법원 2026. 8. 13. 선고 2026다203000 판결입니다.

조합원들은 조합을 상대로 분담금 상당 금전 지급을 명하는 화해권고결정을 확정받고, 조합이 대리사무계약에 따라 신탁사에 가지는 일체의 채권을 압류·추심했습니다. 계약은 조합원 환불금 등을 최선순위로 집행하되, 신탁사가 ‘향후 현금수지 부족분이 예상되거나 차기 선순위 자금 집행에 영향이 있다고 판단하는 경우’ 집행을 보류할 수 있다고 정했습니다. 원심은 환불금이 최선순위이고 사업 무산이 증명되지 않았다며 보류권을 부정했습니다.

대법원은 판단을 달리했습니다. 최선순위에는 환불금뿐 아니라 제세공과금과 신탁·대리사무 보수도 함께 들어 있었고, 압류 등 권리제한이 생기면 집행을 유보할 수 있다는 조항도 있었습니다. 2025. 12.경 자금관리계좌 잔액은 약 2억 7,141만 원인 반면 조합 채권자들의 권리제한 금액은 약 34억 149만 원에 이르렀습니다. 대법원은 이 현저한 불균형이 ‘현금수지 부족분이 예상되는 경우’의 중요한 사정이 될 수 있고, 보류 사유가 인정될 여지가 충분하다며 원심을 파기했습니다.

대법원은 어떻게 판단했는가

판결	쟁점	결론
대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다244836 판결	조합원이 추진위원회를 대위해 자금집행을 요청할 때 신탁사가 계약 조항으로 대항할 수 있는지	대항 가능, 무변론 승소판결이 있어도 같음 (파기환송)
대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다279733, 279740 판결	추심의 소에서 피압류채권 존재의 증명책임과 환불 서류 요건	채권자가 증명, 요건 미비 시 지급 거절 가능 (파기환송)
대법원 2023. 5. 18. 선고 2022다265987 판결	압류채권자에게 압류 전 대항사유로 대항할 수 있는지	대항 가능, 공시송달 승소판결이 있어도 같음 (파기환송)
대법원 2026. 8. 13. 선고 2026다203000 판결	최선순위 환불금에 대한 자금집행 보류 조항 적용 여부	보류 사유 인정 여지 충분, 압류채권자에게 대항 가능 (파기환송)

네 판결은 모두 신탁사의 상고를 받아들여 원심을 파기한 사안입니다. 조합원 보호의 필요성은 인정되지만, 그 보호는 주택법령과 가입계약, 대리사무계약이 정한 절차 안에서 이루어져야 한다는 취지로 읽힐 수 있습니다.

코멘트: 실무에서 무엇이 달라지는가

조합을 상대로 받은 판결과, 신탁사에서 실제로 돈이 나오는 것은 별개의 문제로 보는 것이 안전해 보입니다.

• 신탁사: 압류나 대위 청구를 받으면 대리사무계약의 집행 요건(요청서 종류, 공동 날인, 위약금 공제 등)과 보류 조항을 하나씩 대조해 둘 수 있습니다. 보류를 주장하려면 계좌 잔액과 권리제한 금액, 선순위 지출 예정액 같은 수치 자료를 갖춰 두는 것이 도움이 될 수 있습니다.
• 조합원(채권자): 조합을 상대로 승소하더라도, 가입계약과 자금 인출·집행 동의서에 정한 환불 범위를 넘는 부분은 신탁사에서 받기 어려울 수 있습니다. 압류 전 조합과 업무대행사가 환불요청서를 냈는지 확인해 볼 필요가 있습니다.
• 조합·업무대행사: 가입계약이나 별도 확약서로 계약 내용과 다른 환불을 약속하면, 그 부담은 조합과 업무대행사에 남을 가능성이 큽니다. 확약서를 쓴다면 그 사본이 신탁사에 제출되는지도 문제 될 수 있습니다.
• 대주·시공사: 자금관리계좌에 압류가 몰리면 보류 조항으로 집행이 멈출 수 있습니다. 사업비 집행 계획을 세울 때 권리제한 현황을 함께 점검할 필요가 있어 보입니다.

이 글은 공개된 판결을 바탕으로 한 일반적인 정보이며, 개별 사안의 결론은 계약서 문언과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 조합을 상대로 분담금 반환 승소판결을 받았는데, 신탁사도 바로 지급해야 하나요?

그렇지 않을 수 있습니다. 대법원은 무변론 판결이나 공시송달 판결로 승소한 경우에도 신탁사가 대리사무계약의 절차·요건·범위 조항으로 대항할 수 있다고 보았습니다(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다244836 판결, 대법원 2023. 5. 18. 선고 2022다265987 판결).

Q. 추심금 소송에서 무엇을 증명해야 하나요?

압류한 채권, 즉 조합이 신탁사에 실제로 청구할 수 있는 채권이 있다는 점을 채권자가 증명해야 합니다. 계약상 필요한 환불 서류가 갖추어졌다는 증명이 없으면 신탁사가 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다279733, 279740 판결).

Q. 조합원 환불금이 최선순위라고 되어 있으면 신탁사는 보류할 수 없나요?

대법원은 그렇게 단정하지 않았습니다. 최선순위에 다른 항목도 함께 있고, 계좌 잔액에 비해 압류 금액이 현저히 크다면 ‘현금수지 부족분이 예상되는 경우’로 보아 보류할 여지가 있다고 하였습니다(대법원 2026. 8. 13. 선고 2026다203000 판결).

Q. 압류 대신 채권자대위로 청구하면 결과가 달라지나요?

판례상 큰 차이는 없어 보입니다. 대위 청구에서는 제3채무자가 채무자에 대한 모든 항변으로, 압류·추심에서는 압류 전 채무자에게 대항할 수 있었던 사유로 대항할 수 있기 때문입니다(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다244836 판결, 대법원 2023. 5. 18. 선고 2022다265987 판결).

Q. 업무대행비도 신탁사에 돌려달라고 할 수 있나요?

가입계약이나 동의서에 업무대행비·업무추진비는 신탁사 관리 대상이 아니거나 환불을 요청할 수 없다고 정해져 있다면 어려울 수 있습니다. 대법원은 이런 내용과 다른 전액 반환 약정을 근거로 한 청구에 신탁사가 대리사무계약 조항으로 대항할 수 있다고 보았습니다(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다244836 판결, 대법원 2023. 5. 18. 선고 2022다265987 판결).